Gdy przyjdą partacze - magazyntd.com

Niedawna koniunktura w sektorze nieruchomości pozostawiła nie tylko piękne wspomnienia agentom real estate. Ubocznym skutkiem budowania i remontowania na wariata jest wiele wadliwych domów i usterek pozostawionych przez pracujących w pośpiechu budowlańców.

Angielskie określenie „lemon” można przetłumaczyć jako „bubel”. W USA używa się go przede wszystkim w odniesieniu do samochodów. Niemal każdy stan ma swoją wersję „lemon law”, czyli prawa chroniącego konsumentów przed wciskaniem im wadliwych modeli samochodów. W budownictwie problem bubli także jest poważny. Problemy z kontraktorami to najczęściej zgłaszane skargi przez konsumentów – wynika z danych Better Business Bureau. W przypadku fuszerki kontraktorów budowlanych konsument także ma swoje prawa.

Według organizacji Criterium Engineers aż 17 procent nowych projektów kontrolowanych przez firmę w 2006 roku miało przynajmniej dwa problemy wymagające dodatkowych napraw. Ostatnie lata przyniosły gwałtowny wzrost usterek budowlanych. Firmy usiłowały wykorzystać znakomitą koniunkturę w budownictwie i przyjmowały więcej zleceń, niż mogły same rzetelnie wykonać. W efekcie zostawiały po sobie wielki szlak niedoróbek. Pękające fundamenty, krzywe ściany, niedopasowane okna, zalane piwnice, zatykające się rury… Lista fuszerek jest bardzo długa. To wynik nie tylko braku rzetelności, ale także zwykłego pośpiechu. Mówimy tu przede wszystkim o poważnych uchybieniach – trzeba jednak odróżnić usterki pozostawione przez kontraktora od naturalnych niedoskonałości domu, dopuszczanych przez National Association of Home Builders. Żadna nowa nieruchomość nie jest bowiem przekazywana nowym właścicielom w stanie doskonałym i pewne niewielkie niedociągnięcia nie oznaczają naruszenia kontraktów.

W większości przypadków ukryte wady wychodzą na jaw późno: kontraktor odebrał swoje pieniądze i pewnie dawno zapomniał o sprawie, realizując kolejne zlecenia. Magazyn „Money” przypomina w takim przypadku o potężnej broni znajdującej się w rękach konsumenta: możliwości wpłynięcia na reputację kontraktora, który musi zabiegać na rynku o kolejne zlecenia. Niewielu jest wykonawców, którzy mogą pozwolić sobie na luksus utraty dobrej opinii. Jeśli mamy wątpliwości co do wiarygodności kontraktora, organizacje konsumenckie zalecają rejestrowanie wszystkiego – fotografowanie, robienie notatek, a nawet nagrywanie rozmów z wykonawcami. Przed wpłaceniem ostatnich rat warto również zapłacić za poradę eksperta. Konsultacja niezależnego inspektora, który obejrzy dom od piwnicy po czubek komina, to najczęściej wydatek rzędu 250-500 dolarów, ale warto odżałować pieniądze, aby mieć pewność, że odbieramy dom, przybudówkę czy nową kuchnię w dobrym stanie.

Dochodzenie swoich praw na drodze sądowej może wiązać się ze zbyt dużymi kosztami, aby skórka była warta wyprawki. W wielu przypadkach w ogóle może nie dojść do rozprawy sądowej. Dużo firm budowlanych w swoich kontraktach zawiera klauzule  o obowiązkowym arbitrażu i o zrzeczeniu się przez konsumenta prawa do dochodzenia swojej sprawy przed ławą przysięgłych.

Zanim zdecydujemy się na walkę sądową, warto wykorzystać inne możliwości.

Nowe domy, dobudówki, kuchnie i zamontowane urządzenia mają najczęściej gwarancję, wahającą się w granicach od roku do 10 lat. Dzięki niej można domagać się naprawy od wykonawcy bez dodatkowych kosztów. Aby dochodzić swoich praw w ramach gwarancji, trzeba przede wszystkim zgromadzić całą dokumentację dotyczącą uszkodzeń oraz usterek i przedstawić ją kontraktorowi. Nawet jednak wygaśnięcie gwarancji (najczęściej rocznej) nie pozbawia konsumenta szans. W wielu stanach jest bowiem prawo o „automatycznej gwarancji zamieszkania” (implied warranty of habitability) obowiązujące najczęściej przez 7-10 lat. Ale to na konsumencie spoczywa ciężar udowodnienia, że defekty i wady stanowią zagrożenie dla życia i zdrowia jego lub jego rodziny.

Jeśli kupiliśmy dom na nowym osiedlu, warto sprawdzić, czy nasi sąsiedzi także nie mają podobnych kłopotów. Zbiorowe roszczenia popierają także takie organizacje jak Homeowners Against Deficient Dwellings, pomagające w egzekwowaniu napraw budowlanych defektów.

Prawo jednak nie zawsze chroni konsumenta. Nawet jeśli mamy prawo do procesu, możemy nigdy nie spotkać się w sądzie z nieuczciwym kontraktorem. W 30 stanach przyjęto prawo uruchamiające procedurę dającą wykonawcom możliwość naprawy usterek (notice and opportunity to repair law). Nowy właściciel domu musi wówczas przed rozprawą dać szansę kontraktorowi na ocenę usterek i znalezienie satysfakcjonującego rozwiązania. Zwykle przy tego rodzaju procedurze (jeśli nie dochodzi do arbitrażu) konsument przedstawia skargę na piśmie wykonawcy budowlanemu, który w ciągu określonego czasu – najczęściej 90 dni – będzie mógł odwiedzić własność i dokonać napraw. Prawo to tylko pozornie sprzyja konsumentom – w rzeczywistości jest jednak odwrotnie. Kontraktor nie ma bowiem obowiązku naprawienia usterek – po inspekcji może na przykład oświadczyć, że nie mają one związku z jego pracą. Dopiero gdy odmówi, a konsument będzie dysponował dowodami, będzie można zdecydować się na proces. Ostatnią deską ratunku pozostają media. Zdjęcia walących się ścian, obsuwających skarp czy wody w piwnicach mogą przemówić nie tylko do czytelników czy telewidzów, ale także do firm budowlanych, które mogą ustąpić pod naciskiem opinii publicznej.

Gdy budujesz lub remontujesz dom

• Poznaj swojego wykonawcę. Sprawdź reputację firmy, która wybuduje twój dom. Każdy kontraktor powinien mieć ważną licencję stanową. Najważniejsze są jednak referencje – i te od najbliższych przyjaciół, i te od osób, które zetknęły się z wykonawcą. Sprawdź, ile skarg zgłoszono wobec firmy, która wykona prace budowlane.

• Odwiedzaj budowę. Zgodnie z polskim przysłowiem, że „pańskie oko konia tuczy”, pojawiaj się często w miejscu wykonywanych prac. Zadawaj pytania. Przy dużych projektach skorzystaj z usług niezależnego inspektora.

• Przeczytaj kontrakt z prawnikiem. Sprawdź wszystkie zapisy dotyczące rozwiązywania kwestii spornych, przede wszystkim arbitrażu i zrzeczenia praw do procesu przed ławą przysięgłych. Prawnik pomoże także zrozumieć wszystkie niuanse związane z gwarancją.

• Sprawdź możliwości firmy budowlanej. Wielu kontraktorów nie ma możliwości sprzętowej i technicznej obsługi kilku dużych inwestycji. Może to być – jeśli jest to pierwsze duże zlecenie wykonywane przez firmę – przyczyną kłopotów. Opóźnienia będą nieuniknione.