Piątek, 29 sierpnia 2008
Aktualny numer NR 12 JESIEŃ/ZIMA 2007

Tanie M

Iwona Myszko

Ceny mieszkań i domów w New Jersey utrzymują się na bardzo wysokim
poziomie. Wielu mieszkańców stanu nie może pozwolić sobie na zakup własności. Nie są oni jednak zupełnie pozbawieni szans na własne cztery ściany.

Z pomocą przychodzi program Affordable Housing. Dzięki niemu zamieszkanie w miejscowości – w której przeciętny zjadacz chleba nigdy nie kupiłby domu, gdyż ceny tamtejszych nieruchomości są dla ludzi o grubym portfelu – staje się możliwe.

Affordable Housing w New Jersey jest to program ustanowiony przez Fair Housing Act (PL 1985, c. 222) o dostępności lokali mieszkaniowych nabywcom o niskiej lub średniej wysokości dochodów (low or moderate income) w miastach o ponadśrednim standardzie.

Aby otrzymać mieszkanie z programu Affordable Housing, należy najpierw sprawdzić, czy prowadzony jest on w mieście, które wybraliśmy. Informacji udziela urząd miejski każdej miejscowości w New Jersey, np. Allendale, Ramsey, Mahwah, Wyckoff. Tam również otrzymamy formularze niezbędne do ubiegania się o certyfikat uprawniający nas do wzięcia udziału w programie. Wypełniamy je według wskazówek otrzymanych na piśmie z urzędu miasta i wysyłamy pod podane adresy ze stosowną opłatą. Listowną odpowiedź, że zakwalifikowaliśmy się, otrzymamy mniej więcej po dwóch miesiącach. Certyfikat ważny jest jeden rok i trzeba go odnawiać, ponieważ czas oczekiwania na mieszkanie jest różny: od jednego roku do 5 lat, chociaż czasem może to być jedynie kilka tygodni albo miesięcy, w zależności od miasta i liczby mieszkań, którymi dysponuje. Jeżeli w czasie roku nie doczekaliśmy się oferty lub też nie zdecydowaliśmy się na proponowane mieszkanie, certyfikat należy przedłużyć wraz z opłatą na następny rok, uprzednio potwierdzając swoją sytuację materialną.

Zawiadomienie o wolnym lokalu otrzymujemy drogą telefoniczną. Podany zostanie wówczas jego adres, cena podstawowa i nazwisko wraz z telefonem osoby lub instytucji sprzedającej (budującej). Pewną niedogodnością jest to, że nieudzielana jest informacja ani listowna, ani telefoniczna o liczbie oczekujących lub też o miejscu na liście osoby starającej się o mieszkanie.

Po podjęciu decyzji i telefonicznym poinformowaniu o tym council of Affordable Housing (osoba przydzielająca certyfikat) możemy rozpocząć procedurę zakupu mieszkania (załatwianie pożyczki w banku, wybór okresu spłaty rat itp.). Wybrany przez nas prawnik przeprowadzi transakcję (closing). Wszystkie opłaty, które należy wówczas uiścić, obowiązują w wysokościach opartych na ogólnych zasadach dotyczących zakupu nieruchomości (bez względu na fakt kupna affordable unit).

Zakupiony przez nas lokal podlega miastu. Możemy je sprzedać tylko temu, kto posiada certyfikat, uprzednio informując miasto o takim zamiarze. Rodzinę, która jest uprawniona do uzyskania mieszkania tego typu, wyznacza council. 


Słowniczek pomocny podczas starań o tanie mieszkanie

Council of Affordable Housing – współpracuje z władzami miasta w planowaniu i budowaniu lokali dla osób z niskimi zarobkami, zajmuje się procesem przydzielania mieszkania.

Certified Household – rodzina, która otrzymała certyfikat na podstawie przedstawionych dochodów i ma prawo do zakupu mieszkania w tym programie. Bierze się pod uwagę wielkość rodziny, liczbę dzieci, ich płeć (dwoje dzieci tej samej płci – jeden pokój, dwoje dzieci odmiennej płci – dwa pokoje), dochody (zarobki, alimenty, oszczędności, dochody z giełdy, renty, emerytury). Low income – zarobki w wysokości 50% albo poniżej średniej dla danego regionu. Moderate income – zarobki między 50-80% średniej dla danego regionu.

NJ Department of Community Affairs – instytucja nadzorująca prawny aspekt przeprowadzanych transakcji (zakup i sprzedaż mieszkań w tym programie).

Authority – administracja reprezentująca miasto i nadzorująca transakcje kupna i sprzedaży. Kontroluje zgodność z prawem podjętych działań. Przedstawiciele miasta obecni są w czasie zamykania (closing) transakcji.
Affordable Housing Unit – lokal mieszkalny lub jednostka w zabudowie szeregowej (residential unit). Warunki i restrykcje (conditions and restrictions) obowiązują przez 30 lat od daty wydania certyfikatu o zamieszkaniu (certificate of occupancy) lub od daty zamknięcia transakcji kupna-sprzedaży (closing) i przekazania aktu własności (title).

Agreement – pisemna zgoda obu stron (miasto i kupujący) potwierdzająca restrykcje, którymi obłożone jest mieszkanie. Szczegółowe listy, zindywidualizowane w szczegółach dla określonego lokalu, sporządzane są przy zamykaniu transakcji.

Base price – podstawowa cena ustalona według norm sprecyzowanych aktem prawnym programu, np. 900 sq feet (ok.84 m kw.) – 100 tysięcy dolarów, dla konkretnego miasta, dzielnicy, budynku i lokalu, inna dla poszczególnych miast.

Resale price – cena ustalona przy sprzedaży (przez miasto i council): podstawowa cena + koszt przeprowadzonych remontów (nie wyższa niż 5% wartości mieszkania) + procent indeksu (wskaźniki gospodarcze tego okresu) dla określonego rejonu (np. 100 000 dol. + 5000 dol. + 3000 dol. = 108 000 dol.).

Assestments – inne opłaty: podatki, opłaty państwowe, prywatne, maintenance – utrzymanie, zarządzanie budynkami, association fees – opłaty dla stowarzyszenia osiedla nie podlegają Fair Housing Act i ich wysokość nie różni się od regulowanych, właściwych miastu.

dodajdo.com

Nikt jeszcze nie skomentował tego tekstu!

Artykuły z numeru:
NR 1 ZIMA 2005

Najczęściej czytane


Magazyn Twój Dom dostępny jest w polonijnych sklepach w USA lub w prenumeracie. W Polsce można go nabyć w salonach EMPiK

Copyright © 2007 by magazyntd.com



W serwisie startups mozna znalezc wiele ciekawych projektow. Miedzy innimi sa to projekty lansik, a takze nasza klasa.