HELOC... czyli pieniądze z własnego domu - magazyntd.com

HELOC... czyli pieniądze z własnego domu

Zalety i pułapki hipotecznych linii kredytowych

Dom jest najważniejszą inwestycją statystycznego Amerykanina. Tę prawdę znamy wszyscy, podobnie jak inną, o tym, że własne cztery ściany są jak przysłowiowa skarbonka – ciągle trzeba do niego dokładać. Posiadany przez nas dom może posłużyć jako źródło gotówki, dzięki pożyczkom
i hipotecznym liniom kredytowym.

Jeśli potrzebujesz pieniędzy, home equity line of credit może być użytecznym źródłem kredytu. Czym jest HELOC? W odróżnieniu od home equity loans, czyli tzw. second mortgage, będącymi po prostu sztywnymi pożyczkami z zabezpieczeniem hipotecznym, które trzeba spłacić w określonym czasie, home equity line of credit jest przeważnie otwartą linią kredytową, z której można w dowolnym momencie pożyczać pieniądze.

Dlaczego Amerykanie tak chętnie korzystają z home equity line of credit? Po pierwsze – dlatego że HELOC daje dostęp do dużych sum pieniędzy przez dłuższy okres, a oprocentowanie kredytów jest niższe niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Po drugie – hipoteczna linia kredytowa wiąże się z ulgami podatkowymi. Statystyki mówią, że Amerykanie najczęściej występują o home equity line of credit, aby spłacić wydatki na edukację, pokryć koszty remontu domu czy zapłacić rachunki medyczne.

Kredyt pod zastaw domu jest z reguły dużo niżej oprocentowany niż zwykły kredyt konsumpcyjny. Powód jest oczywisty: dla pożyczającego wiąże się on z niewielkim ryzykiem. Zabezpieczeniem dla HELOC jest przecież nasz własny dom, który ma swoją wymierną wartość.

Każdy kij ma jednak dwa końce. Jak wspomnieliśmy wyżej, zabezpieczeniem dla home equity line of credit jest nasza nieruchomość. To może oznaczać, że gdy zaczniemy się spóźniać z obsługą długu, bank może zdecydować się na jej sprzedaż.

Spłacanie HELOC może wiązać się także z wieloma pułapkami. Należy na przykład uważać na kredyty z wysoką ostatnią ratą (balloon payment), którą trzeba wpłacić przy zamykaniu linii kredytowej. Ich spłacenie może się wiązać z zaciągnięciem kolejnej pożyczki już o dużo wyższym oprocentowaniu. Również przy sprzedaży domu najczęściej będziemy także musieli spłacić HELOC w całości.

Innym niebezpieczeństwem związanym z home equity line of credit jest łatwość dostępu do dużych pieniędzy. Do gotówki będącej zawsze pod ręką łatwo się przyzwyczaić. FDIC, instytucja ubezpieczająca konta bankowe w USA, ostrzegła niedawno, że lawinowy wzrost liczby uruchamianych HELOC może zakończyć się dużymi kłopotami dla wielu konsumentów.

Ile pożyczy ci bank? W zależności od historii kredytowej instytucje finansowe są skłonne pożyczyć sumę do 85% wartości domu pomniejszoną o wysokość kapitału spłacanej pierwszej pożyczki hipotecznej (first mortgage). Najczęściej jednak banki są bardziej skłonne przyjmować za podstawę do obliczania wartości linii kredytowej ok. 75% aktualnej ceny domu (minus pierwsza pożyczka). Dokładną sumę ustala się po uwzględnieniu możliwości jej spłacania, po sprawdzeniu dochodów, długów i innych finansowych zobowiązań wnioskodawcy.

W odróżnieniu od sztywnych pożyczek hipotecznych przy obsłudze HELOC trzeba płacić najczęściej zmienne oprocentowanie. Prawo jednak wymaga, aby w przypadku kredytów zabezpieczanych nieruchomością wyraźnie określono maksymalny pułap oprocentowania. Najczęściej wysokość odsetek od HELOC zależna jest od ruchu stóp procentowych w rozliczeniach międzybankowych. Wysokość tych stóp ustala bank Rezerwy Federalnej. Spłacane przez nas odsetki (w pewnych granicach) możemy sobie odpisać od podstawy opodatkowania, przy corocznych rozliczeniach z fiskusem.

HELOC przybiera różne formy. Wierzyciel najczęściej otwiera właścicielowi domu linię kredytową na czas określony. Przeważnie jest to 10 lat. Może też stawiać wymagania dotyczące minimalnej lub maksymalnej wypłaty na początku kredytu. Dostęp do pieniędzy można mieć za pośrednictwem książeczki czekowej lub karty kredytowej albo obydwu równocześnie. Z reguły jednak po uruchomieniu HELOC możemy korzystać z całej przyznanej nam sumy i możemy ją spłacić w sposób bardziej elastyczny niż w przypadku sztywnych pożyczek hipotecznych.

Wystąpienie o HELOC to jednak nie jest prosty wniosek o kartę kredytową. To uruchomienie procedury podobnej do tej, gdy staraliśmy się o pierwszą pożyczkę na dom. I za wiele rzeczy trzeba będzie zapłacić, zanim będziemy mogli skorzystać ze strumyczka pieniędzy. Instytucje finansowe pobierają pieniądze za sam wniosek o pożyczkę, sprawdzenie tytułu własności, wycenę wartości domu, opłatę za adwokata i punkty. Warto jednak pamiętać, że na rynku jest ostra konkurencja i można wynegocjować od pożyczającego spore obniżki.

Przy korzystaniu z HELOC powinno się zwrócić także uwagę na koszty związane z linią kredytową, niezwiązane z bieżącym oprocentowaniem. Firmy finansowe mogą pobierać roczną opłatę za korzystanie z linii albo pobierać tzw. participation fee, czyli po prostu brać pieniądze za to, że pożyczyły nam dolary pod zastaw naszego domu.

Warto jednak pamiętać, że w większości przypadków, po sfinalizowaniu transakcji, instytucja finansowa nie ma prawa wycofania się z planu czy domagania się przyspieszenia spłacania kredytu.

Jeśli rozważamy wystąpienie o linię kredytową pod zakup domu, musimy choć przez chwilę zastanowić się nad tradycyjną, tzw. drugą pożyczką hipoteczną. Popularność HELOC zepchnęła ten typ kredytów na daleki plan. Dziś home equity lines of credit to około 80% całego rynku wtórnych pożyczek z zastawem hipotecznym. Ale określona suma pieniędzy, spłacana w określonym czasie, często o ściśle określonym oprocentowaniu, czyli home equity loan, to także kusząca możliwość, zwłaszcza gdy potrzebujemy pieniędzy na jedno, dokładnie sprecyzowane przedsięwzięcie. Dlatego też temu rodzajowi pożyczek poświęcimy oddzielny artykuł.


O czym warto pamiętać
• Ustawa Federal Truth in Lending Act wymaga od pożyczającego pieniądze szczegółowego przedstawienia wszystkich kosztów związanych z kredytem w momencie złożenia wniosku. Jeśli między momentem złożenia wniosku a otrzymaniem pożyczki warunki kredytu uległy zmianie, konsument ma prawo odmowy przyjęcia HELOC i ma prawo do otrzymania z powrotem wszystkich opłat. Po sfinalizowaniu transakcji klient ma jeszcze trzy dni na anulowanie HELOC bez podania przyczyn. Po poinformowaniu o tym instytucji finansowej na piśmie konsument ma prawo do odzyskania związanych z kredytem opłat.

• HELOC jest formą pożyczki z zastawem hipotecznym. W przypadku jej niespłacania wierzyciel może wystąpić o sprzedaż twojego domu. Jeśli nie jesteś gotów na takie ryzyko, rozważ skorzystanie z innych form kredytu.

• Stopa oprocentowania home equity line of credit oferowana przez różne instytucje finansowe może się znacznie różnić. Najlepiej porównać roczne oprocentowanie (annual percentage rate – APR). Warto też policzyć wszystkie dodatkowe opłaty związane z wzięciem linii kredytowej (punkty, koszty closingu).

• Bądź ostrożny z korzystaniem z linii kredytowych o obniżonej (najczęściej tylko na pierwsze sześć miesięcy) stopie oprocentowania. Po kilku miesiącach raty, jakie należy spłacać, aby obsłużyć kredyt, znacząco wzrosną.

• Spłacając raty pamiętaj, że przy pożyczkach o zmiennym oprocentowaniu ich wysokość może się zmieniać. Warto też zwrócić uwagę, co spłacamy. Bank może wymagać od nas regulowania tylko odsetek, ale to wcale nie będzie zmniejszać wysokości zaciągniętego długu.