Gorący rynek - magazyntd.com

Gorący rynek

Gdzie jest limit szalonych cen nieruchomości?

Historycznie wysokie ceny domów podsycają narodową obsesję amerykańskim rynkiem nieruchomości. Wyścig inwestorów zapoczątkował nie tylko niezwykły boom ekonomiczny, ale i emocjonalny. To ekscytacja potencjalnym bogactwem, strach przed jego utratą i zazdrość,że twój sąsiad zapłacił jedną trzecią tego, co ty.

Dom jest teraz dla właściciela jego świnką-skarbonką, bankomatem i funduszem emerytalnym w jednym. Nawet tych, którzy nie planują sprzedaży lub kupna domu w najbliższej przyszłości, obecna sytuacja skłania do refleksji nad istotą posiadania własnego dachu nad głową.

Dom zawsze odzwierciedlał miejsce człowieka w społeczeństwie. Teraz zaś ściśle to miejsce określa. Wielki boom podzielił amerykańskie społeczeństwo na tych, co mają i tych, co nie mają, tych, co posiadają i tych, co wynajmują. Według danych opublikowanych przez Narodowe Stowarzyszenie Pośredników Handlu Nieruchomościami (National Association of Realtors) mediana ceny domu jednorodzinnego w USA podskoczyła w kwietniu 2005 roku do 206 tysięcy dolarów, co stanowi 15% więcej niż w zeszłym roku i aż 55% więcej niż 5 lat temu. To jednak tylko średnia krajowa. Największe rynki są znacznie gorętsze. Ceny domów w okolicach Los Angeles poszły w górę aż o 135% w ciągu ostatnich 5 lat. W San Francisco ponad 120%. Floryda zyskała w ostatnich 5 latach około 80%, Nevada 85%, zaś New Jersey ponad 75%.

Pod względem liczby domów, których wartość przekracza 1 milion dolarów, Nowy Jork znajduje się na pierwszym miejscu w rankingu miast w Stanach Zjednoczonych. W klasyfikacji stanów ustępuje Kalifornii, która posiada niemal 300 tysięcy takich posiadłości, co stanowi około 4% wszystkich nieruchomości rezydencyjnych. W czołówce znajdują się również Floryda, Massachusetts i New Jersey.

Ceny domów jednorodzinnych w stanie Nowy Jork rosną znacznie szybciej niż ceny kondominiów lub co-opów. W ciągu ostatnich 2 lat podskoczyły średnio o 37%. W samym powiecie Green aż o 45%!

Kwiecień tego roku odnotował rekordową liczbę podpisanych kontraktów, co w maju i czerwcu najpewniej doprowadzi do rekordowej liczby zamkniętych transakcji i sprzedanych domów. Podobnie rzecz ma się z wydatkami na nowe budynki, bądź prywatne, bądź publiczne, których wartość od zeszłego roku stopniowo pięła się w górę, osiągając niebagatelną sumę 1,067 tryliona dolarów w skali krajowej. Te liczby stwarzają presję kolejnego podwyższenia cen, ale i bardziej zdecydowanego podwyższenia stóp procentowych, gdyż ostatni wzrost nie ochłodził popytu na nieruchomości.

Pierwszą przyczyną popychającą ceny nieruchomości w górę stało się zwykłe ludzkie pragnienie posiadania trochę większego i trochę droższego domu, niż przeciętnego obywatela było stać. W czasach zdrowej ekonomii pragnienie to hamuje większa trudność w zdobyciu i spłaceniu wyżej oprocentowanych pożyczek. W ostatnich latach bez zaliczki i bez historii kredytowej niemal każdy ubiegający się o kredyt hipoteczny witany był z otwartymi ramionami.

Właścicieli nieruchomości ogarnęła prawdziwa mania inwestowania we własny dom. Jest to jednak zjawisko wytłumaczalne, jeśli spojrzymy na dzisiejszą gospodarkę: bezrobocie zmalało, zarobki poszły w górę bardzo nieznacznie, inflacja się podniosła, giełda raczkuje, aby wspiąć się tam, gdzie była parę lat temu, oszczędności na kontach nie rodzą żadnych zysków z oprocentowania, emerytury maleją, a politycy czarno widzą przyszłe Social Security. Nic dziwnego, że wobec tak ogromnej ilości pieniędzy potrzebnych do uniknięcia potężnego krachu, właściciele domów w swoich czterech ścianach widzą ostatnią nadzieję na finansowy dobrobyt.

Ci, którzy nie kupili kilka lat temu domu sądząc, że wtedy ceny były bardzo wygórowane, dziś nie mogą sobie tego wybaczyć.

Fenomenem dzisiejszych czasów jest także fakt, że w latach rekonwalescencji po giełdowym krachu konsumenci wydają więcej pieniędzy niż zwykle. Pomimo wątłych podwyżek w zakładach pracy, wygórowanych cen ubezpieczeń i szkolnictwa sklepy, takie jak Home Depot czy Lowe's, odnotowały ogromny wzrost sprzedaży produktów droższych. Rosnący na wartości rynek nieruchomości w znacznej mierze się do tego przyczynia. Gotówka pożyczona na podstawie equity, czyli kapitału pozostałego po spłacie pożyczki, oraz liczne przefinansowania pozwoliły właścicielom spłacić mniejsze długi i obniżyć miesięczne opłaty. Tylko w 2004 roku właściciele domów pożyczyli 139 bilionów dolarów, porównując do jedynie 26 bilionów w roku 2000. 35% tych pieniędzy zainwestowali w swój dom, 26% wydali na spłaty długów, 16% zaś wydali na codzienne życie. Konsumenci chętniej wydają pieniądze zarobione na domu, niż pieniądze zarobione na giełdzie, czują bowiem, że wartość domu jest stabilniejsza od papierów wartościowych. Przefinansowania pożyczek hipotecznych, jeszcze 15 lat temu budzące się dopiero do istnienia, są dziś ogromną machiną wspierającą krajową koniunkturę.

Alan Greenspan, szef Rezerwy Federalnej, ostrzega jednak przed mocno nadmuchanym balonem cen, który może pociągnąć całą ekonomię w dół, jeśli tylko pęknie.

Edward Leamer, dyrektor UCLA Anderson Forecast, twierdzi, iż ów balon jest już dostatecznie napięty, aby pęknąć w każdej chwili. Jednakże utrzymujące się niskie oprocentowania pożyczek, ogromne zapotrzebowanie na domy w rejonach najbardziej zagęszczonych, jak Nowy Jork czy Los Angeles, oraz ograniczone zasoby mieszkaniowe najprawdopodobniej doprowadzą do kolejnych rekordów na rynku nieruchomości do końca roku 2005 i kolejnego wzrostu cen o 9% na skalę krajową. Według Davida Lereah ze Stowarzyszenia Pośredników Handlu Nieruchomościami (The National Associations of Realtors) to demografia (imigracja, zagraniczni inwestorzy, migracja za pracą) w największym stopniu decyduje o stanie rynku nieruchomości.

Nawet optymistyczni ekonomiści do spraw nieruchomości są zdania, że dobre czasy mogą być już za nami. Jednak niepokojące wieści o możliwym załamaniu rynku nieruchomości nie są tematem z pierwszych stron gazet, a raczej przedmiotem ciągłych spekulacji. Dzieje się tak dlatego, gdyż balon cenowy będący u skraju wytrzymałości nie jest problemem całego kraju. Tylko w 20 regionach, obejmujących 8 stanów, relacja ceny domów do zarobków przekracza logiczne proporcje. Niestety, regiony te należą do najbardziej zaludnionych, stanowiących połowę bogactwa nieruchomości Stanów Zjednoczonych. Anomalie te są do pewnego stopnia wytłumaczalne popytem i podażą. Ale wszystko ma swoje granice i w pewnym momencie nawet zarobki wyższe od średniej krajowej nie będą w stanie tych cen udźwignąć. Inną oznaką zbyt wysokiej inflacji na rynku nieruchomości jest niezdrowa różnica między cenami domów a cenami wynajmu mieszkań, które spadły w niektórych miastach, jak Seattle czy San Francisco.

Kto więc, spośród instytucji i osób związanych ze światem nieruchomości powie tej karuzeli „stop”? Banki lub prywatni operatorzy pożyczek hipotecznych, którzy obracają grubymi pieniędzmi dzięki każdej transakcji? Pośrednicy handlu nieruchomościami, którzy mają pełne ręce roboty? Na pewno nie Departament Skarbu, który polega na rosnących cenach domów podtrzymujących gospodarkę. I na pewno nie właściciele domów, którzy zyskali dwa razy tyle, co zainwestowali. Karuzela cen zwolni sama. Za rok lub za pięć lat. Z większym impetem bądź stopniowo. Nie wszyscy  są zgodni, że załamanie rynku doprowadzi do znacznej obniżki cen domów. Wielu ekonomistów, jak np. Alan Nevin ze Stowarzyszenia Przemysłu Budowlanego Kalifornii, przewiduje, iż wzrost cen jedynie zwolni tempo do 5-8% w skali rocznej.

Jeśli cenowa bańka pęknie, ucierpi na tym kilka sektorów ekonomii. 20% spadek cen domów wywołałby efekt współmierny 40% załamaniu rynku giełdowego. Kiedy domy tracą swą wartość, inwestorzy wyciągają pieniądze z innych inwestycji, jak papiery wartościowe. Dlatego właśnie istnieje ryzyko, że załamanie rynku nieruchomości pociągnęłoby za sobą całą ekonomię. Poza tym stratni byliby budowlańcy ze względu na mniejszy popyt oraz pośrednicy handlu nieruchomościami ze względu na dużo mniejszy ruch.

Nic już jednak nie zmieni ceny, jaką w naszych oczach ma nasz dom. Nawet w najcięższych czasach będzie on dla nas doskonałą inwestycją i najcenniejszą własnością.

Pisząc powyższy artykuł opierałam się na źródłach: The Census Bureau, The National  Association of Realtors i magazyn „Time”.