Home equity loan - magazyntd.com

Home equity loan

Bart Sadowski

---

Zawsze mogą nadejść czasy, gdy potrzebować będziemy większej sumy pieniędzy.

Może kwota, jaką odłożyliśmy na opłacenie wykształcenia naszych dzieci, okazuje się zbyt mała. Albo rachunki na kartach kredytowych przekroczyły granicę naszych finansowych możliwości? W takich przypadkach z pomocą może przyjść nam nasz własny dom i pożyczka – home equity loan.

W poprzednim numerze pisaliśmy o HELOC – hipotecznych liniach kredytowych. Home equity loans różnią się od tej formy pożyczki tym, że mają jednorazowy charakter – otrzymujemy od banku określoną sumę pieniędzy, którą musimy spłacić w określonym czasie.

Home equity loan albo second mortgage, czyli pożyczka pod zastaw nieruchomości, to jedna z najpopularniejszych form kredytu w USA. Instytucje finansowe udzielają ich chętniej i na niższy procent niż w przypadku zwykłych kredytów konsumenckich, wiedząc, że pieniądze mają zabezpieczenie w konkretnej nieruchomości. Z kolei zwykli Amerykanie często traktują home equity loan jako formę taniego kredytu, z którego można skorzystać w przypadkach życiowej konieczności. Ich dodatkową zaletą jest to, że w większości przypadków zapłacone odsetki od home equity loan można odjąć od dochodów przy rozliczaniu się z federalnego podatku dochodowego. Niemal wszyscy podatnicy o średnich i niskich zarobkach mogą odpisać od dochodów odsetki od home equity loans do sumy 100 tysięcy dolarów wysokości kredytu.

Jeśli od kilku lat spłacamy systematycznie naszą pierwszą pożyczkę hipoteczną i mamy dobrą historię kredytową, z pożyczeniem pieniędzy nie powinno być problemu. Przede wszystkim dlatego, że dzięki świetnej koniunkturze na rynku nieruchomości wartość rynkowa naszego domu musiała wzrosnąć. Zwiększyła się więc equity, czyli różnica między wartością domu i jej obciążeniem hipotecznym. Krótko mówiąc: dzięki rosnącym cenom nieruchomości posiadamy coraz większą część naszego domu, mimo że często proces spłacania pierwszej pożyczki wydaje się nie mieć końca. To właśnie equity przesądza o wysokości second mortgage, jakiej bank byłby skłonny nam udzielić.

Ile możemy pożyczyć? Wszystko zależeć będzie od wartości naszego domu i ciążących na nim zobowiązań finansowych. Obecnie właściciele domów mogą z reguły obciążyć dom pierwszą i drugą pożyczką do 75-80% wartości nieruchomości. Jeśli więc posiadamy dom wart 400 000 dol., a właściciel winny jest jeszcze 240 000 dol. z pierwszej pożyczki, bank udzielający home equity loan będzie skłonny udzielić kredytu do 80 000 dol. Są jednak i dużo agresywniejsze instytucje finansowe skłonne pożyczyć nawet do 95-115% wartości domu.

W praktyce home equity loan funkcjonuje jak zwykły kredyt konsumpcyjny. Podczas closingu kredytodawca przekazuje właścicielowi domu czek na całą pożyczaną sumę. Spłacanie kredytu zaczyna się natychmiast w miesięcznych ratach, które obejmują najczęściej zarówno kapitał, jak i odsetki. Radzimy wystrzegać się kredytów o niskich ratach, w których na koniec kontraktu należy wpłacić tzw. baloon payment, czyli całą pozostałą część kapitału. Wysokość ostatniej raty może przekroczyć nasze możliwości finansowe.

Wysokość oprocentowania home equity loans jest z reguły wyższa niż w przypadku mortgage, czyli pożyczki zaciągniętej przez nas na zakup domu. Nic dziwnego – second mortgage – jak nazwa wskazuje – stanowi drugie obciążenie hipoteczne nieruchomości i w przypadku zlicytowania domu bank będzie musiał się ustawić w kolejce po pieniądze za instytucją, która udzieliła nam pierwszego kredytu. Drugim powodem jest fakt, że w USA nie ma rynku wtórnego dla home equity loans, tak jak w przypadku mortgages. Bank nie może więc odsprzedać naszego second mortgage i musi trzymać go w księgach rachunkowych aż do zupełnego spłacenia. Ryzyko udzielenia nam takiego kredytu nie jest jednak aż tak wysokie i dlatego home equity loans są znacznie tańsze niż np. oprocentowanie kart kredytowych czy nawet samochodów.

Procedura starania się o second mortgage przypomina formalności związane z kupowaniem domu. Nieruchomość trzeba wycenić (apraisal), obliczyć equity, sprawdzić prawo własności itp. Przyznanie pożyczki odbywa się najczęściej podczas formalnego closingu, tak samo jak przy zakupie domu, choć zajmuje to z reguły mniej czasu – średnio 15 dni roboczych, a nie dwa miesiące, jak w przypadku pierwszego mortgage.

Większość kredytów udzielana jest na określony czas – z reguły na 5-15 lat. Najpopularniejsze są pożyczki 10- i 15-letnie. Kto z nich korzysta? Najczęściej Amerykanie zaciągają home equity loan, aby sfinansować remont i rozbudowę domu. W następnej kolejności pieniądze przeznaczane są na czesne dzieci studiujące na college’ach i na spłatę wyżej oprocentowanych kredytów. Konsolidacja długów z kart kredytowych może być rzeczywiście bardzo korzystna, pod warunkiem, że nie zaciągniemy nowych na naszych „uwolnionych” kartach Visa czy MasterCard.

Niemal wszystkie poważniejsze instytucje finansowe oferują dziś nie tylko zwykłe pożyczki na zakup domów, ale także home equity loans oraz linie kredytowe. Konkurencja jest spora i warto rozejrzeć się za najlepszą ofertą. Pomoże nam nie tylko wizyta w lokalnym banku, ale także kilka telefonów (na przykład do unii kredytowej, której jesteśmy członkiem), a przede wszystkim internet. Może się okazać, że dużo korzystniejsze warunki zaoferuje nam bank, który nie ma oddziałów w okolicy, w której mieszkamy. Aktualne oprocentowanie na rynku najlepiej sprawdzić korzystając z internetu, w witrynie Bankrate.com.

Home equity loan to jednak nie tylko korzyści w postaci ulg podatkowych i niższego oprocentowania. Warto bowiem pamiętać, że jeśli nie będziemy w stanie spłacać rat pożyczki, możemy stracić najpoważniejszą inwestycję naszego życia, czyli własny dom.

Minisłownik kredytobiorcy
Application fee – opłaty związane z wypełnieniem wniosku o home equity loan. Mogą obejmować koszt wyceny nieruchomości oraz raportu o naszej wiarygodności kredytowej.

Balloon payment – kwota pieniędzy (najczęściej duża), jaką należy wpłacić, aby spłacić kapitał pożyczki przed końcem umowy.

Cap – górny dopuszczalny pułap oprocentowania pożyczki o zmiennej stopie procentowej.

Closing costs – opłaty należne podczas closingu, czyli przy podpisaniu umów dotyczących nieruchomości. Obejmują one: fees paid at closing, attorneys fees, fees for preparing and filing a mortgage, fees for title search, taxes, insurance.

Credit limit – maksymalna suma, jaką można pożyczyć pod zastaw domu.

Equity – Różnica między wartością rynkową domu i wysokością obciążenia hipotecznego nieruchomości (outstanding mortgage balance).

Interest rate – rata oprocentowania kredytu.

Minimum payment – minimalna suma niezbędna do bieżącej obsługi kredytu, wpłacana najczęściej w przedziałach miesięcznych. Może obejmować bądź tylko odsetki, bądź odsetki i spłacany kapitał.

Points – jeden punkt to jeden procent sumy kredytu. Ich zapłacenie wiąże się najczęściej z obniżeniem stopy oprocentowania pożyczki. Punkty płacimy najczęściej podczas closingu.