Tylko odsetki - magazyntd.com

Tylko odsetki

Pożyczka-cud czy pułapka?

Władysław Jabłoński

Marta i Artur nie mieli wyjścia – wymarzony dom był za drogi, aby mogli podołać spłatom 30-letniej standardowej pożyczki na zakup domu. Zdecydowali się na jedyny możliwy w ich przypadku wariant – pożyczkę ze zmiennym oprocentowaniem (ARM – adjustable rate mortgage), z której przez okres pierwszych 10 lat spłacać będą tylko odsetki.

­Dzięki temu mogli pozwolić sobie nie tylko na zamieszkanie w lepszej okolicy (świetne szkoły dla dorastających dzieci), ale także odłożyć trochę pieniędzy na ich przyszłą edukację w college’ach.

Nie byli zresztą w tym wyborze osamotnieni. Co roku pożyczki IO (od interest only, czyli „tylko odsetki”) bierze tysiące Amerykanów. W rejonach, gdzie ceny nieruchomości przebiły już sufit, a ludzie dosłownie licytują się o domy, oferując konkurencyjne oferty, kredyty IO stanowią nawet do 70% wszystkich przyznawanych pożyczek hipotecznych.

Podstawowa zaleta pożyczki, w której na początku płaci się tylko odsetki, jest oczywista – kiedy nie amortyzuje się kapitału, można zaoszczędzić miesięcznie setki, jeśli nie tysiące dolarów. Każdy kij ma jednak dwa końce. Niskie raty nie mogą trwać wiecznie i kiedyś kredyt trzeba będzie zacząć spłacać. Wielu analityków od rynku nieruchomości przestrzega, że zbyt wiele pożyczek interest only przyznawanych jest lekkomyślnym konsumentom, którzy nie myślą o przyszłości.

Interest only loan nie jest jednolitym rodzajem pożyczki. Jest tylko jedną z opcji, którą można „przyczepić” do każdego z konwencjonalnych kredytów, zarówno o zmiennym, jak i stałym oprocentowaniu. Polega ona na tym, że przez określony przedział czasu – zwykle 5, 7 lub 10 lat – pożyczkobiorca zwolniony jest od spłacania kapitału (principal) pożyczki. (Często nawet nie musi spłacać całych odsetek, a niespłacana różnica powiększa kapitał pożyczki). Po upływie umownego czasu trzeba jednak zacząć płacić zarówno procenty, jak i zwracać część pożyczonych pieniędzy. I tu mogą się zacząć schody. Ponieważ kapitał musimy spłacić w skróconym czasie (np. 20 czy 25 lat, zamiast 30), raty będą już dużo wyższe niż przy standardowym kredycie. Kredyty IO są też z reguły nieco wyżej oprocentowane (średnio o 0,25%) od standardowych.

Przykład: Jeśli weźmiemy kredyt interest only na 5 lat, a potem zamienimy go na AMR o oprocentowaniu 6% (średnia stopa za ostatnich 15 lat) i zaczniemy spłacać kapitał, to miesięczna rata wzrośnie nam z 1335 dol. do 1933 dol.

Pomimo różnych zastrzeżeń kredyty IO mogą okazać się atrakcyjną opcją dla wielu osób kupujących lub refinansujących domy. Ale nie dla wszystkich. Możesz poważnie zastanowić się nad tą możliwością, gdy:

• Wiesz, że będziesz mieszkać w swoim domu tylko przez określony czas. Wówczas wzięcie zwykłego kredytu może nie mieć sensu – w pierwszych latach i tak spłaca się głównie odsetki, a nasze equity, wynikające ze spłacania kapitału rośnie bardzo powoli.

Przykład: żyjesz w miejscowości, gdzie są świetne szkoły, ale ostatnie z twoich dzieci skończy high school za pięć lat i będziesz mógł się wyprowadzić. Inne okoliczności to planowana emerytura, transfer z jednego miejsca pracy do drugiego itp.

• Liczysz na to, że w przyszłości będziesz zarabiać dużo więcej. Jeśli kończysz prestiżowe studia prawnicze albo robisz rezydenturę w szpitalu i zostaniesz wkrótce lekarzem – interest only mortgage może być opcją dla ciebie. Trzeba tu jednak powtórzyć – twoja aktualna sytuacja finansowa jest tymczasowa, a perspektywy wzrostu dochodów muszą być realne.

• Na twoje zarobki składają się jednorazowe premie (bonus) lub wypłaty komisowe (commissions). W takim przypadku będziesz mógł spokojnie płacić odsetki z miesiąca na miesiąc, a przy większych premiach spłacać kapitał. Upewnij się jedynie, czy za wcześniejsze spłacenie pożyczki nie będziesz obciążony karą (prepayment penalty).

• Potrzebujesz pilnie pieniędzy na naprawdę ważne cele. Może się tak zdarzyć, że teoretycznie będzie cię stać na spłacanie standardowego kredytu, ale odbywać się to będzie kosztem rzeczywiście ważnych wydatków, jak na przykład czesnego dla dzieci w college’ach. Kluczem do powodzenia takiego scenariusza – twierdzą doradcy finansowi – jest jednak dyscyplina. Dodatkowe pieniądze nie powinny iść na bieżącą konsumpcję, ale na inwestycje, czesne czy spłacanie wyżej oprocentowanych kredytów konsumpcyjnych.

Pożyczki interest only stały się szczególnie popularne w okresie hossy na rynku nieruchomości. Po pierwsze dlatego, że wiele osób nie stać na kupno domu tradycyjną drogą – 20-procentowym wkładem własnym i 30-letnim standardowym kredytem. Po drugie zaś dlatego, że nawet przy niespłacaniu kapitału w okresie koniunktury zarabiamy na rosnącej wartości domu i możemy wciąż go sprzedać z zyskiem.

O ile powyższe zalety kredytów IO są bezsporne, o tyle konsument decydujący się na skorzystanie z tego instrumentu finansowego powinien być również świadomy ich wad. Przede wszystkim tego, że niskie raty nie będą trwały wiecznie – przyjdzie kiedyś dzień, kiedy będziemy musieli wypisać czek na dużo wyższą sumę i może to być bardzo bolesny szok.

Drugą wadą jest to, że podczas „ulgowej” fazy pożyczki nie zmniejszamy obciążenia hipotecznego naszej nieruchomości. To prawda, że na początku standardowego kredytu i tak spłacalibyśmy głównie odsetki, ale i te niewielkie sumy kapitału skumulowałyby się w pokaźną sumkę. Na przykład przy 30-letniej pożyczce na sumę 300 tys. dolarów wziętej na 6%, po pięciu latach zakumulowalibyśmy 21 tys. dol., a po 10 – 50 tys. dol.

Hossa na rynku nieruchomości kiedyś się skończy. W dzisiejszych warunkach wielu właścicieli domów nie czuje potrzeby spłacania kapitału pożyczki – ceny ich nieruchomości idą i tak w górę w tak szybkim tempie, że stają się coraz bogatsi. Warto jednak pamiętać, że ceny domów nie będą rosły wiecznie, zwłaszcza jeśli mieszkamy na rynku, który już teraz uważany jest za „przegrzany”. Wiele osób, które już wzięły kredyty IO, nosi się z zamiarem ich przefinansowania tuż przed rozpoczęciem drugiej, finansowo bardziej obciążającej fazy ich spłacania. Warto jednak pamiętać, że nie zawsze będzie to możliwe i korzystne. Trudno przewidzieć, co będziemy robić za kilka lat. W naszym życiu może się wiele zmienić. Utrata pracy, wypadki i choroba mogą się przydarzyć każdemu. Jeszcze większą niewiadomą będzie przyszłe oprocentowanie kredytów. Przy refinansowaniu za kilka lat może się okazać, że będzie on bardzo drogi. Raty pożyczek hipotecznych znajdują się od kilkunastu miesięcy na historycznie niskim poziomie, ale nie można zakładać, że taka sytuacja będzie trwać w nieskończoność.

Doradcy finansowi są zgodni: decydując się na interest only mortgage loan, powinniśmy mieć przygotowaną strategię awaryjną, na wypadek, gdyby nie wszystkie nasze życiowe plany udało się zrealizować.