Stopy do góry? - magazyntd.com

Stopy do góry?

Na amerykańskim rynku nieruchomości pojawiły się pierwsze symptomy ochłodzenia koniunktury. To efekt przegrzania rynku, wyśrubowanych cen i rosnącego oprocentowania długoterminowych pożyczek - twierdzą analitycy. Najpopularniejszy 30-letni kredyt na zakup domu o stałym oprocentowaniu kosztuje już ponad 6% rocznie.

Czasy, gdy w ciągu jednego roku nieruchomości potrafiły zyskać na wartości nawet 30%, nieubłaganie dobiegają końca - ostrzegają eksperci rynku nieruchomości. Według Mortgage Bankers Association, organizacji zrzeszającej instytucje finansowe udzielające pożyczek hipotecznych, w roku 2006 wzrost wartości domów powinien wynieść zaledwie 5%.

Droższe kredyty i wolniejsza aprecjacja wartości domów to nowa rzeczywistość, do której trzeba się będzie przyzwyczaić. Rzeczywistość - trzeba to powiedzieć wprost - normalniejsza od tej, której doświadczaliśmy w ostatnich latach. Bo przecież ta superkoniunktura na nieruchomości i bardzo niskie oprocentowanie pożyczek nie były zjawiskami normalnymi.

Agenci pośrednictwa nieruchomości coraz częściej mówią o zmianie postaw wśród kupujących, którzy mogą przebierać w ofertach i negocjować obniżkę ceny wywoławczej, co jeszcze kilka miesięcy temu było nie do pomyślenia. PMI - Private Mortgage Insurance, firma asekuracyjna, badająca m.in. ryzyko ubezpieczeniowe na 50 największych rynkach nieruchomości w USA, ocenia, że ceny domów w Los Angeles są przewartościowane o 33%, w Las Vegas i New Jersey - o 25%, a w Waszyngtonie - o 18%. Na razie statystycy dysponują wyrywkowymi danymi z poszczególnych rynków, ale mogą one stanowić powód do niepokoju. W powiecie San Diego w Kalifornii odnotowano we wrześniu spadek sprzedaży domów o 4,7% w porównaniu z analogicznym miesiącem 2004 roku. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł w ciągu roku zaledwie 3,8%.

Wciąż jest jeszcze za wcześnie, aby przewidywać, czy osłabienie koniunktury ma charakter permanentny, czy jest chwilowym wahnięciem - zgodnie twierdzą analitycy. Różne są też prognozy na przyszłość. Najbardziej pesymistyczne przewidują gwałtowne pęknięcie cenowego bąbla i kryzys podobny do tego, jaki towarzyszył pęknięciu internetowej bańki kursowej na Wall Street w 2000 roku. Optymiści mówią raczej o scenariuszu „miękkiego lądowania” rynku nieruchomości, czyli stopniowego powrotu wskaźników aprecjacji do normalnego poziomu. Taki scenariusz jest najbardziej prawdopodobny. Według szacunków PMI istnieje tylko 22% szans na spadek cen domów w ciągu najbliższych dwóch lat.

Na nowe czasy można się przygotować. A przede wszystkim - zachować spokój. „Jeśli musisz poczekać jeszcze sześć miesięcy, nie musisz się spodziewać, że oprocentowanie kredytów dojdzie do 8%” - mówi Bob Walters, główny ekonomista Quicken Loans. Oprocentowanie pożyczek hipotecznych jest wciąż stosunkowo niskie, jeśli bierzemy pod uwagę historyczne kryteria. Osoby, które kupiły dom powiedzmy w 1982 roku, kiedy inflacja była zmorą Ameryki, mogły czuć się szczęśliwe znajdując 30-letnią pożyczkę oprocentowaną na mniej niż 15%. Taki scenariusz jednak Ameryce nie grozi. Stopy kredytów hipotecznych są bezpośrednio powiązane z długoterminowymi stopami kredytowymi, które rosły w ostatnich miesiącach dużo wolniej niż krótkoterminowe stopy, które systematycznie podnosi Rezerwa Federalna. Według prognoz pod koniec 2006 roku oprocentowanie 30-letnich kredytów powinno wzrosnąć do 6,75%. To wciąż niewiele w stosunku do historycznych wartości, ale znacznie powyżej rekordowo niskich kosztów kredytu z ostatnich lat. Według firmy Freddie Mac średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów wynosiło w listopadzie 6,3%, wobec 5,64% rok temu.

Finansowi doradcy podają, że istnieje wiele manewrów, które należy rozważyć, przygotowując się na okres rosnących stóp procentowych i stagnację cen domów:

  Spłać karty kredytowe. Przeciętne zadłużenie amerykańskiego gospodarstwa domowego wynosi dziś około 20 tysięcy dolarów, nie licząc pierwszej pożyczki hipotecznej. To najczęściej suma kredytów zaciągniętych na kartach kredytowych, pożyczek samochodowych oraz HELOC, czyli hipotecznych linii kredytowych. To o te długi należy się martwić w pierwszej kolejności, gdy stopy kredytowe idą w górę. Dług na kartach kredytowych jest najdroższy, a wysokość minimalnych spłat będzie rosła razem z podnoszeniem stóp procentowych przez Fed.

  Zamień HELOC na HEL. Jeśli mamy HELOC, czyli otwartą hipoteczną linię kredytową, warto zastanowić się nad wzięciem jednorazowej pożyczki - czyli home equity loan (HEL) i spłaceniem starego długu. Wysokość odsetek na HELOC powiązana jest bezpośrednio z tzw. prime rate, czyli podstawowym oprocentowaniem ustalanym przez banki. Będzie więc rosła wraz z każdą podwyżką stóp Fed. Jednorazowa pożyczka będzie miała stałe raty, stałe oprocentowanie i będzie bardziej przewidywalna niż HELOC. Warto też przyspieszyć spłacanie HELOC, jeśli nie chcemy zamieniać jednej pożyczki na inną, bo oprocentowanie tego kredytu będzie rosło.

  Zmień zmienne oprocentowanie na stałe. Jeśli masz pożyczkę o zmiennym oprocentowaniu (adjustable rate mortgage) i zamierzasz mieszkać w domu przez okres dłuższy niż 5 lat, rozważ zamianę pożyczki na kredyt o stałym oprocentowaniu, zanim stopy pójdą jeszcze bardziej w górę.

  Przefinansuj pożyczkę póki czas. Jeśli przez ostatnich kilka lat zwlekałeś z przefinansowaniem pożyczki hipotecznej, to naprawdę ostatni dzwonek. Pomoże to w spłacaniu innych długów, bo comiesięczne raty za dom będą niższe.

  Przyspiesz poszukiwanie domu. Gdy rosną stopy procentowe, będziesz mógł sobie pozwolić na niższą pożyczkę hipoteczną, czyli na tańszy dom. Jeśli chcesz kupić własne cztery ściany, rozważ przyspieszenie poszukiwań.

  Skonsoliduj pożyczki hipoteczne. Wiele osób, zwłaszcza w ostatnich latach, kiedy ceny nieruchomości poszybowały w górę, musiało zaciągnąć dwa lub trzy kredyty hipoteczne, aby kupić swój pierwszy dom. Druga i trzecia pożyczka to często zwykły HELOC, którego oprocentowanie może szybko wzrosnąć.

  Zwiększ wartość swojego domu. Występując o nowy kredyt o stałym oprocentowaniu zastanów się nad rozbudową lub remontem generalnym. Bank chętnie udzieli pożyczki wyższej niż obecna, a wartość nieruchomości po nowych inwestycjach wzrośnie.