Nieruchomości i oszuści - magazyntd.com

Nieruchomości i oszuści

Ilustracja: Mirek Pieprzyk

---

W świecie nieruchomości wszystko powinno być jasne. Dom to przecież dużo większy konkret niż na przykład akcje czy obligacje, a hipotekę można łatwo kontrolować. Nic mylniejszego! W USA z roku na rok notuje się coraz większą liczbę oszustw na rynku nieruchomościowym. Niektóre z nich są wyszukane i wymagają sporej inwencji ze strony przestępców w białych kołnierzykach.

Wzrost liczby oszustw związanych z rynkiem nieruchomości jest nierozłącznie związany niedawnym okresem hossy. To właśnie wówczas na rynku pojawiły się różne, często egzotyczne instrumenty finansowe. Otrzymanie kredytu wymaga dziś przedstawienia mniejszej liczby dokumentów świadczących o dochodach oraz posiadanych aktywach. W stanowiącym monolit systemie pojawiły się luki, które skrupulatnie wykorzystują oszuści. Według Financial Crimes Enforcment Network (w skrócie FinCen) oszustwa hipoteczne są jedną z najszybciej rozwijających się gałęzi przestępczości w świecie finansów. Tylko w tym roku liczba oszustw związanych z samymi tylko kredytami na zakup domu wzrosła o 35 proc. Według władz federalnych tego rodzaju przestępstwa stają się coraz popularniejsze, ponieważ mogą szybko przynieść wysokie zyski. Ponadto, jeśli wierzyć FinCen, wciąż ta sfera świata finansów jest stosunkowo łatwa do spenetrowania. Sprzyja temu między innymi rosnąca rola internetu i telefonu przy staraniu się o kredyt hipoteczny, co sprawia, że kredytodawcy nigdy fizycznie nie spotykają się ze swoimi klientami.

W ubiegłym roku FBI wraz z innymi agencjami przeprowadziła kilkumiesięczną Operation Quick Flip, uderzając w zorganizowaną przestępczość na rynku nieruchomości. Aresztowano 81 osób, przygotowano 156 aktów oskarżenia (wobec firm i osób), a 60 osób otrzymało wyroki więzienia. Tylko w wykrytych wówczas przestępstwach kredytodawcy stracili 606,8 miliona dolarów. Pojawiły się nawet pogłoski, że całe mafie narkotykowe przerzuciły się na žczystszy� interes, jakim są machinacje na rynku nieruchomości.

W sumie straty związane z przestępczością na rynku hipotecznym przekraczają znacznie miliard dolarów rocznie. To co prawda znikoma część rynku, którego łączna wartość w USA szacowana jest na 3 biliony dolarów, ale niełatwo to wytłumaczyć samym poszkodowanym. Za każdym razem, gdy dochodzi do oszustwa, stawką w grze jest najczęściej hipoteka konkretnej nieruchomości. W grę wchodzą więc najczęściej co najmniej setki tysięcy dolarów. Rekordzistą wśród oszustów jest wciąż poszukiwany przez organa ścigania Matthew Bevan Cox, który według władz ukradł już co najmniej 15 milionów dolarów, przywłaszczając sobie kredyty hipoteczne.

W miarę ochładzania się rynku liczba popełnianych przestępstw rośnie. Ponieważ na rynku panuje zastój, zwiększa się presja na wszystkich, którzy żyją z rynku nieruchomości: instytucji kredytowych, brokerów, rzeczoznawców itp. Pojawiają się naciski, żeby sprzedać za wszelką cenę, bo tylko wówczas będzie można pochwalić się zyskami. A to oznacza, że zarówno kredyty, księgi wieczyste i inne dokumenty potwierdzające prawo własności nie są już tak skrupulatnie sprawdzane.

Najpopularniejsza forma oszustwa to " według banków " przede wszystkim przedstawianie fałszywych informacji finansowych przy ubieganiu się o kredyt. Nieznaczne zawyżanie dochodów w celu otrzymania kredytu przez szarych zjadaczy chleba to tylko najniewinniejsza z form oszustwa. Są tacy, którzy używają w tym celu dużo bardziej wyrafinowanych metod i poza samą chęcią zysku nie są w ogóle zainteresowani nieruchomością. W obiegu pojawiają się sfałszowane wyciągi bankowe, nieprawdziwe zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach, w tym fałszywe formularze podatkowe W2. Sami brokerzy nieruchomościowi potrafią przekazywać bankom podrobione zaświadczenia o historii kredytowej, fałszywe numery Social Security albo nie informują o wszystkich długach kredytobiorców. Na drugim miejscu na bankowej liście znalazła się kradzież tożsamości.

Najważniejsze formy oszustw hipotecznych:
Tzw. Property Flip: Schemat oszustwa polega na kupieniu nieruchomości, wycenie po zawyżonej wartości i szybkiej sprzedaży. Ten rodzaj oszustwa trudny jest często od odróżnienia od legalnej spekulacji lub kupna domu w celach inwestycyjnych i odsprzedaży po wyższej cenie, np. po kapitalnym remoncie. O nielegalności procederu przesądzają fałszerstwa przy wycenie, machinacje przy uzyskiwaniu kredytu oraz zawyżanie dochodów nabywcy.

Wykorzystanie trudnej sytuacji finansowej (foreclosure schemes): Do oszustwa dochodzi, gdy przestępca namawia osoby zagrożone utratą nieruchomości (foreclosure) do przekazania mu aktu własności domu, co ma stanowić rozwiązanie kłopotów finansowych. Naiwni kończą z jeszcze bardziej zadłużonym domem, bo oszust bez skrupułów zaciąga pod ich zastaw kolejne kredyty.

Oszustwo wyceny (appraisal fraud). Najciekawszą formą oszustwa jest opisany przez "Fortune" schemat: oszust przymierza się do kupna jednego z tańszych domów na rynku. Występując pod fałszywym nazwiskiem oferuje sprzedającemu zapłacenie bez targowania pełnej żądanej sumy za jedną drobną przysługę " zwiększenie nominalnej wartości domu, uzasadniając to koniecznością wzięcia wyższego kredytu na przykład na remont domu. Oszust rzeczywiście kupuje dom, dostaje wyższą pożyczkę, a po spłaceniu właściciela zatrzymuje różnicę dla siebie i znika. Nieruchomość kończy najczęściej na aukcji.

Kradzież tożsamości (identity theft). Może przybierać różne formy. Jedną z popularniejszych form jest tzw. rent-to-steal. W tym oszustwie osoba wynajmująca dom pod fałszywym nazwiskiem wchodzi w posiadanie danych osobowych właściciela i podrabia w jego imieniu dokumenty bankowe, tak aby świadczyły one o spłaceniu hipoteki. Następnym etapem jest zaciągnięcie nowych kredytów w imieniu landlorda. Potem można już zniknąć, pozostawiając właściciela domu z kilkoma niespłaconymi pożyczkami hipotecznymi.

Zdarza się też, że nieuczciwi brokerzy wykorzystują dane osobowe swoich byłych klientów, aby zdobyć kredyty dla nowych, którzy nie spełniają podstawowych warunków.

To tylko kilka najważniejszych przykładów. Ale inwencja oszustów w tej dziedzinie jest praktycznie nieograniczona. Niemal każdego dnia wymyślane są nowe schematy oszustwa, których ofiarami padają najczęściej osoby nieorientujące się w realiach świata finansów.