Manewry na trudniejsze czasy - magazyntd.com

Manewry na trudniejsze czasy

Stopy procentowe pną się systematycznie w górę. Rośnie także średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Choć taka sytuacja daje konsumentom coraz mniejsze pole manewru, wciąż jednak istnieją sposoby obniżenia wydatków związanych z finansowaniem domu i uwolnienia gotówki.

Statystyczny właściciel nieruchomości w USA winny jest bankowi ponad 115 tys. dolarów. Nasz kredyt hipoteczny, podobnie jak konto emerytalne, wymaga więc od czasu do czasu poświęcenia uwagi, bo nawet niewielkie ruchy mogą się kumulować w poważne oszczędności.

Dziś za 30-letnią pożyczkę płacimy grubo ponad 6 procent. Wokół sześcioprocentowego progu oscylują także kredyty 15-letnie o stałym oprocentowaniu. To najwyższy poziom od sześciu lat. Co jednak ważniejsze, na podobnym poziomie znajdują się dziś także pożyczki o zmiennym oprocentowaniu, które są w największym stopniu uzależnione od decyzji Rezerwy Federalnej (banku centralnego), ustalającej wysokość krótkoterminowych stóp kredytowych.

Klasyczny manewr w postaci przefinansowania kredytu hipotecznego z wyżej oprocentowanego na tańszy coraz rzadziej wchodzi w rachubę, bo nawet jeśli płacimy dziś trochę wyższe oprocentowanie od średniej krajowej, koszty closingu mogą się nigdy nie zamortyzować. Istnieje jednak kilka innych sposobów na zaoszczędzenie pieniędzy.

Ucieczka przed wyższym oprocentowaniem
Mortgage Bankers Association szacuje, że aż trzy miliony właścicieli nieruchomości korzystających z kredytów o zmiennym oprocentowaniu staną w ciągu najbliższych dwóch lat przed perspektywą drastycznych podwyżek rat od spłacanych kredytów. I to często nie o kilka, ale o kilkadziesiąt procent. Jeszcze większy szok może czekać tych, którzy, aby kupić pierwszy dom, zdecydowali się na początkowe spłacanie jedynie odsetek (interest only). W tego typu pożyczkach też prędzej czy później trzeba będzie zacząć spłacać kapitał i skok może być bardzo bolesny finansowo. W takim przypadku alternatywą wciąż pozostaje wzięcie kredytu o stałym oprocentowaniu, choć nie będzie to wcale rozwiązanie tanie. Tego rodzaju decyzje nigdy nie są łatwe. Należy wziąć pod uwagę wszystkie wydatki w domowym budżecie, tolerancję na ryzyko czy planowany czas mieszkania we własnym domu. Nie bez znaczenia są także opłaty związane ze zamianą kredytów.

Likwidacja PMI
Wiele osób kupowało w ostatnich latach domy bez klasycznego, 20-procentowego wkładu własnego. Wymuszała to sytuacja na rynku – ceny domów były tak horrendalnie wysokie, że trudno było uzbierać pieniądze na wysoki downpayment. W takich przypadkach banki nadal chętnie pożyczały pieniądze, żądając jednak od kredytobiorców płacenia dodatkowego ubezpieczenia – paying private mortgage insurance (PMI). Dodatkowy koszt związany z PMI waha się od 16 do 50 dolarów od każdych 100 tysięcy zaciągniętego kredytu i może kumulować się w dość pokaźne sumy w ciągu kolejnych lat.

Wielu właścicieli domów zapomina, że wciąż płaci PMI. Tymczasem, paradoksalnie, to właśnie rosnące ceny domów, które spowodowały, że musieli oni płacić dodatkowe ubezpieczenie, teraz mogą okazać się ich najlepszym sprzymierzeńcem. Aprecjacja cen nieruchomości postępowała w takim tempie, że nawet jeśli nie spłaciliśmy jeszcze 20 procent ceny zakupu domu, jesteśmy winni bankowi znacznie mniej niż 80 procent dzisiejszej ceny nieruchomości.

Jeśli zaciągnęliśmy pożyczkę przed lipcem 1998 roku, kredytodawca jest zobowiązany zwolnić nas z obowiązku płacenia PMI po spłaceniu 22 procent zaciągniętego długu. Jednak o zniesienie PMI możemy postarać się już pod dwóch latach terminowego spłacania pożyczki. Może się to jednak wiązać z koniecznością przeprowadzenia wyceny domu na własny koszt. Cena tzw. appraisal (dziś około 300-350 dolarów) może się jednak szybko zwrócić po zniesieniu PMI.

Przefinansowanie HELOC
Otwarta linia kredytu hipotecznego (home equity line of credit, czyli HELOC) jeszcze do niedawna była dla wielu gospodarstw domowych w USA najłatwiejszym źródłem dostępu do tanich pieniędzy. To się już skończyło. Według zestawienia CNN/Money Magazine trzy lata temu miesięczna minimalna spłata długu w wysokości 100 tys. dolarów wynosiła zaledwie 333 dolary. Dziś, po serii podwyżek stóp przeprowadzonej przez Fed, jej wysokość podwoiła się do 666 dolarów. Oprocentowanie HELOC jest bowiem zmienne i dziś waha się w granicach 8-10 procent. To jeden z powodów, dla którego doradcy finansowi sugerują szybsze spłacanie długu na HELOC, a jeśli to jest niemożliwe – rozważenie zamiany HELOC na drugi kredyt hipoteczny (home equity loan – HEL).

Podobny finansowo skutek może mieć włączenie HELOC do pierwszego kredytu hipotecznego i wspólne przefinansowanie obu pożyczek w nową. Aby sprawdzić, czy się to opłaca, trzeba obliczyć średnie oprocentowanie obu kredytów (blended rate).

Przykład: Jeśli wciąż spłacamy bankowi 200 tys. dol. kredytu na dom na 6,5-procentowej pożyczce i mamy na HELOC 100 tys. dol. długu na powiedzmy 10,5 procent, to nasze średnie oprocentowanie obu kredytów wynosi 7,8 procent. W takim przypadku konsolidacja obu długów może się nam opłacić.

Przedpłacać czy nie przedpłacać?
Nadwyżki w budżecie domowym (trudno uwierzyć, ale są tacy, którzy je mają) dają możliwość przedpłacania pożyczki hipotecznej. Warto jednak pamiętać, że nie zawsze jest to rozsądna decyzja. Decydując się na szybsze spłacanie kredytów, nie można kierować się wyłącznie emocjami. Pokusa uwolnienia się od bagażu zobowiązań wobec banku jest rzeczywiście ogromna. Warto jednak uwzględnić i inne czynniki. Odsetki od kredytu hipotecznego stanowią ulgę podatkową, co oznacza, że przeciętny Amerykanin z pewnością spłaca także inne, wyżej oprocentowane kredyty. Koszt kredytu hipotecznego jest wciąż także dużo mniejszy od historycznych zwrotów, jakie przynosi amerykańska giełda – przypominają doradcy finansowi.

Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych nie jest łatwa. Warto jednak pamiętać, że wraz ze wzrostem oprocentowania pożyczek na dom ustabilizują się, a może nawet zaczną spadać ceny nieruchomości. Działa tu bowiem prosta zasada podaży i popytu: przy wyższych ratach kredytu na droższe domy prędzej czy później spadnie popyt i trzeba będzie obniżać ich cenę. Proces ten obserwujemy już dziś. Nieruchomościowi brokerzy zgodnie twierdzą, że rynek sprzedających powoli przekształca się w rynek kupujących. To ci ostatni coraz częściej decydują dziś o cenie, którą zapłacą za dom.