Pieniądze z domu, czyli... pożyczka na odwrót - magazyntd.com

Pieniądze z domu, czyli... pożyczka na odwrót

Dom nie musi być tylko skarbonką, do której ciągle wrzucamy pieniądze. Dla osób, które skończyły 62. rok życia, własne cztery ściany mogą także zamienić się w strumyk nieopodatkowanych dolarów. Wszystko za sprawą „odwrotnej” pożyczki hipotecznej, czyli reverse mortgage.

Zwykły kredyt hipoteczny zaciągamy z góry przy zakupie domu i spłacamy go przez ściśle określony czas. Gdy korzystajmy z reverse mortgage, jest dokładnie odwrotnie: pożyczamy od instytucji finansowej pieniądze pod zastaw własnego domu.

Reverse mortgage umożliwia starszym wiekiem posiadaczom nieruchomości zamianę swojego domu w źródło dochodu. Nie tracą oni przy tym prawa własności do nieruchomości i nie muszą też spłacać zaciąganego długu. Oczywiście, obok niewątpliwych zalet, ten produkt finansowy ma także i wady.

Banki chętnie udzielają tego typu pożyczek, zwłaszcza w okresie koniunktury na rynku, bo jest to jeden z najbezpieczniejszych kredytów. Reverse mortgage jest przecież zabezpieczony wartością domu emeryta. Banki pożyczają też zawsze pod zastaw tylko części equity, czyli nieobciążonej długiem wartości domu. W momencie jego sprzedaży, nawet w okresie dekoniunktury, zawsze odzyskają pożyczone pieniądze.

Gotówkę można przeznaczyć na dowolne cele. Dla osób starszych reverse mortgage może stanowić więc uzupełnienie skromnej emerytury z Social Security. Wielu emerytów wykorzystuje to źródło gotówki do spłacenia rachunków medycznych, starych długów, naprawy domu czy po prostu sfinansowania wyjazdu na wakacje. Dlatego też ponad 60 procent wszystkich reverse mortgage to po prostu linie kredytowe, z których właściciele nieruchomości wyjmują pieniądze w miarę bieżących potrzeb.

Pieniądze od banku możemy otrzymywać w różnej formie:
• jako regularną miesięczną ratę pobieraną przez określany czas lub do końca życia; pieniądze stanowią wówczas regularne uzupełnienie emerytury;
• jako linię kredytową, która da nam możliwość podjęcia decyzji, jakiej sumy w danej chwili będziemy potrzebować;
• jako jednorazową wypłatę (tzw. lump sum), którą można przeznaczyć na remont, zakup samochodu i inne przyjemności;
• jako kombinację wyżej wymienionych metod.

Do niewątpliwych zalet reverse mortgage należy zaliczyć przede wszystkim brak wstępnych wymogów finansowych stawianych przez banki. Przy zwykłych pożyczkach instytucja finansowa sprawdza dokładnie dochody kredytobiorcy, próbując ustalić, czy będzie on w stanie podołać finansowym obciążeniom. Reverse mortgage nie będziemy jednak spłacać, dopóki będziemy mieszkać we własnym domu. Pieniądze z własnego domu można więc pożyczyć niezależnie od wysokości aktualnego dochodu czy stanu zdrowia. Nie trzeba także mieć spłaconej zwykłej pożyczki hipotecznej (mortgage). W tym ostatnim przypadku, w momencie closingu przy reverse mortgage, powinniśmy wykorzystać część pożyczonych pieniędzy, aby spłacić w całości nasz pierwszy kredyt.

Ile możemy pożyczyć – zależy od wieku pożyczającego (w przypadku małżeństw – młodszego z partnerów), formy zaciąganego kredytu, lokalizacji nieruchomości oraz lokalnych przepisów. Generalnie im jesteśmy starsi i im więcej wart jest nasz dom, tym więcej otrzymamy z banku. W chwili obecnej maksymalna suma, jaką można pożyczyć w programach ubezpieczonych przez Federal Housing Administration, wynosi średnio od 200 tysięcy dolarów na terenach wiejskich do 362 tysięcy w regionach, gdzie utrzymują się wysokie ceny nieruchomości.

Na stronie www.rmaarp.com/estimates.asp można znaleźć tabele pokazujące, na jak duże sumy możemy liczyć. Stosunkowo największe pieniądze można otrzymać w ramach Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Jest to jedyny rodzaj reverse mortgage posiadający ubezpieczenie rządu federalnego (FHA). Nic więc dziwnego, że korzysta z niego ponad 90 procent kredytobiorców. Nasza posiadłość musi spełniać jeszcze określone warunki. Dom, w którym mieszkamy, musi na przykład być 1-4-rodzinny i mieć co najmniej rok. Większość co-opów oraz domy z prefabrykatów zbudowane przed 1976 rokiem nie kwalifikują się do reverse mortgage.

Inną zaletą reverse mortgage jest zwolnienie od konieczności comiesięcznego spłacania rat, dopóki mieszkamy w swoim własnym domu. Ten kij ma jednak dwa końce. Stajemy się niejako więźniami własnego domu. Gdy się z niego wyprowadzamy, bank zażąda od nas pieniędzy. Podobnie będzie, gdy pozwolimy na niszczenie naszej własności lub nie będziemy go naprawiać. Pieniądze trzeba będzie także spłacić, gdy ostatni z żyjących kredytobiorców przestanie mieszkać we własnym domu przez okres co najmniej 12 miesięcy z powodu choroby (fizycznej lub psychicznej). Zaniedbanie takich obowiązków, jak płacenie podatków czy ubezpieczenie nieruchomości, także może zmusić bank do upomnienia się o swoje pieniądze.

Reverse mortgage to jednak nie prezent tylko forma pożyczki. W miarę pobierania kolejnych rat nasz dług rośnie, a spada equity, czyli różnica między wartością domu a jego zadłużeniem (chyba że rynkowa wartość domów w okolicach, w których mieszkamy, rośnie szybciej od wartości zaciąganego kredytu). Przy sprzedaży domu pieniądze będzie trzeba spłacić. Zrobimy to albo my sami w momencie wyprowadzki i sprzedaży domu, albo nasi spadkobiercy. Pożyczone pieniądze zmniejszają naszą equity, czyli realną wartość nieruchomości, jaka znajduje się w naszym posiadaniu. Może się więc okazać, że dzieci liczące na spadek otrzymają po sprzedaży domu stosunkowo niewielkie sumy, a w skrajnych przypadkach, gdy gwałtownie spadną ceny nieruchomości, nie dostaną nic. Do pożyczanych pieniędzy bank dorzucać będzie przecież odsetki oraz koszt obowiązkowego ubezpieczenia kredytu.

To między innymi dlatego AARP, czyli największe stowarzyszenie amerykańskich emerytów, doradza, aby przed wystąpieniem o reverse mortgage bardzo poważnie rozważyć możliwość sprzedaży domu i spożytkowania otrzymanej sumy na zakup lub wynajem nowego lokum. Może się okazać, że ta właśnie opcja jest bardziej atrakcyjna finansowo niż pozostanie w naszej dotychczasowej siedzibie. Przed wystąpieniem o reverse mortgage istnieje obowiązek konsultacji z doradcą finansowym. Spotkanie to ma na celu rozważenie alternatywnych rozwiązań.