Finansowa pułapka? - magazyntd.com

Finansowa pułapka?

Zakup domu bez własnego wkładu

Coraz więcej Amerykanów kupuje swój pierwszy dom z zerowym wkładem własnym (no money down). Nie zawsze jest to jednak mądra strategia.

Największym wyzwaniem dla kupujących pierwszy dom jest zebranie większej sumy pieniędzy na pierwszą wpłatę (downpayment) oraz pokrycie kosztów closingu. Dobrze wiedzą o tym mieszkańcy okolic, gdzie w ostatnich latach ceny rosły najszybciej. Najlepszym przykładem mogą być okolice San Francisco i Nowego Jorku, ale nieruchomościowy boom nie ominął także Chicago. Przy cenach domu zaczynających się od 300-400 tys. dolarów zgromadzenie 20% wkładu, co jeszcze kilka lat temu uchodziło za standardową procedurę, jest dziś wręcz niemożliwe bądź wymagałoby ogromnych wyrzeczeń finansowych. Nie można się dziwić, że wielu kupujących będzie nabywać domy korzystając z pożyczek, które pokrywają 97% i więcej aktualnej wartości rynkowej domu.

Na wciąż rozgrzanym rynku nieruchomości kupno bez wkładu własnego jest często dla nabywcy jedynym możliwym finansowo rozwiązaniem – ceny domów są tak wysokie, że i tak startującej rodzinie trudno jest znaleźć w pierwszych latach pieniądze na spłacanie rat pożyczki hipotecznej.

Badania przeprowadzone na zlecenie Krajowego Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości (NAR) wskazują, że zjawisko nabywania pierwszej nieruchomości bez tzw. downpayment staje się zjawiskiem coraz bardziej powszechnym. W ubiegłym roku aż 43% kupujących swój pierwszy dom nie wniosło żadnego wkładu własnego, ograniczając się jedynie do opłacenia kosztów sfinalizowania transakcji, czyli closingu. Na dodatek część kupujących płaci jedynie odsetki (interest only loan) nie zmniejszając kapitału pożyczki. Na rynku są już nawet kredyty niewymagające w pierwszym okresie spłaty wszystkich odsetek, co oznacza, że zaciągnięty dług zamiast się zmniejszać, jeszcze rośnie. Statystyczny nabywca (średni wiek – 32 lata) przy nieruchomości wycenionej na 150 tysięcy dolarów wpłacał na początek zaledwie 2% wartości nieruchomości i legitymował się rocznymi zarobkami w granicach 57 tysięcy dolarów. Oznaczało to, że kupno pierwszego domu wiązało się ze wstępną inwestycją rzędu 10 tysięcy dolarów.

Dlaczego kupowanie bez wkładu własnego może być niebezpieczne? Większość nabywców z pewnością upora się ze spłaceniem zaciągniętego kredytu. Jednak kupowanie domu bez własnego wkładu rzeczywiście może być ryzykowne.

Po pierwsze dlatego, że jest to jeden z droższych sposobów nabywania własnego domu. Niższy downpayment oznacza konieczność płacenia wyższych rat zaciągniętego kredytu, co w ciągu kilkudziesięciu lat spłacania pożyczki może kumulować się w dziesiątki, a nawet w setki tysięcy dolarów. Kredyt przy niskim lub zerowym wkładzie własnym jest z reguły droższy o około pół procent od standardowej pożyczki, bo banki doliczają sobie dodatkowo za ryzyko. Przy kredytach o zmiennym oprocentowaniu należy się także liczyć ze wzrostem jego kosztów, bo wraz z podnoszeniem stóp procentowych rosnąć będą także koszty kredytu.

Do tego dochodzi także konieczność opłacania ubezpieczenia kredytu hipotecznego – Private Mortgage Insurance (PMI), który także stanowi zabezpieczenie dla kredytodawcy. To dodatkowo zwiększa koszt kredytu o około 0,5% do 0,75%. Przy zerowym wkładzie własnym i przy 30-letniej pożyczce właściciel domu może być zmuszony do płacenia PMI nawet przez 7 lat. Jeśli dysponujemy rezerwami finansowymi, warto zainwestować pieniądze w downpayment – twierdzą doradcy finansowi. Inna rada na czas podnoszenia stóp to pożyczka o stałym oprocentowaniu (fixed-rate loan), która pozwoli na uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek.

Drugie zagrożenie wiąże się z konsekwencjami niespłacania pożyczki. Analitycy ostrzegają, że na niektórych rynkach nieruchomości, które w ostatnich latach odnotowały największy wzrost cen domów, może się okazać, że właściciel domu jest winien bankowi dużo więcej niż warta jest jego posiadłość.

Już podczas zimy w wielu miejscach ceny domów zaczęły spadać, popyt zaczyna zrównywać się z podażą, a wywieszone na trawnikach tabliczki „For Sale” z telefonem agenta nieruchomościowego wiszą dużo dłużej niż kilka miesięcy temu. Oznacza to, że ceny nieruchomości, nawet jeśli nie zaczną spadać, to będą rosnąć dużo wolniej niż w ostatnich latach. Według firmy PMI Mortgage Insurance istnieje obecnie przynajmniej 50% prawdopodobieństwa, że w 11 głównych metropoliach Ameryki dojdzie w ciągu najbliższych dwóch lat do zjawiska spadku cen domów. W grupie tej oprócz rynków w Kalifornii (San Diego, San Francisco i Los Angeles) znalazły się także Boston oraz Long Island. Najwięksi pesymiści wróżą nawet recesję, do której mogłoby dojść, gdyby ceny domów obniżyły się o co najmniej 10 procent. Jeśli więc kupimy dom za 300 tysięcy dolarów, a cena domu spadnie do 270 tysięcy USD (czyli właśnie o 10%), będziemy winni bankowi dodatkowe 30 tysięcy dolarów ponad wartość nieruchomości. W takiej sytuacji utrata pracy i konieczność sprzedaży domu może okazać się dla osób spłacających kredyt typu no money down finansową katastrofą. Thomas Stevens, prezes NAR, uważa, że na razie nie ma powodów do niepokoju. Jeśli jednak liczba kupujących swój pierwszy dom bez downpayment przekroczy 50%, NAR zacznie bić na alarm.

W skali całego kraju i wszystkich kredytów hipotecznych (nie tylko tych dla kupujących po raz pierwszy) wciąż najpopularniejszym instrumentem pozostaje 30-letnia pożyczka o stałym oprocentowaniu, z klasycznym, czyli co najmniej 20-procentowym wkładem własnym. Ale około jednej trzeciej wszystkich właścicieli domów decyduje się dziś na wzięcie kredytów na innych warunkach, takich jak zerowy wkład własny czy też spłacanie samych odsetek przez określony czas. Warto więc pamiętać, że banki w takich przypadkach przerzucają ryzyko na spłacających pożyczkę. Konsumenci powinni być świadomi, że w razie finansowych kłopotów to przede wszystkim oni sami znajdą się na lodzie. Kupno własnego domu jest wciąż jedną z najmądrzejszych decyzji, jaką może podjąć rodzina w USA. Trzeba jednak mieć świadomość, że inwestycja ta musi opierać się na solidnych podstawach finansowych.