Wynajmij, zamiast sprzedać - magazyntd.com

 

Dane z rynku nieruchomości nie napawają optymizmem. Według National Association of Realtors w lecie na rynku znajdowało się prawie 5 milionów budynków wystawionych na sprzedaż. Statystyczna nieruchomość czeka na nabywcę ponad 9 miesięcy. To najdłuższy okres od ponad 16 lat. Na rynku kondominiów sytuacja jest jeszcze trudniejsza. Aby pozbyć się wszystkich „zapasów”, trzeba czekać niemal równo rok.

 

Dla osób zmuszonych szybko sprzedać dom, na przykład przenoszących się do innego stanu z powodu zmiany pracy, sytuacja wydaje się beznadziejna, bo wielu analityków przewiduje dalsze pogarszanie się koniunktury na rynku nieruchomości, przynajmniej do początku 2008 roku. Przez kilka następnych miesięcy sprzedać dom będzie zatem jeszcze trudniej niż teraz. W takich warunkach wynajem domu staje się alternatywą godną zastanowienia. I sposobem na poczekanie na trochę lepsze czasy.

 

Argumentów za wynajęciem domu zamiast sprzedaży jest kilka. Po pierwsze – rynek znajduje się dziś w dołku. Ceny ciągle spadają i być może, aby znaleźć nabywcę, będziemy zmuszeni do drastycznego obniżania ceny domu, sprzedając go nawet o kilkanaście czy kilkadziesiąt procent taniej, niż zrobili to nasi sąsiedzi z tej samej ulicy w 2005 roku. Po drugie – jeśli mieszkamy w okolicy, w której ceny nieruchomości prędzej czy później znów będą rosły, możemy założyć z dużym prawdopodobieństwem, że wartość wynajmowanej nieruchomości będzie szła w górę. Po trzecie – jeśli dobrze skalkulujemy czynsz, nie będziemy dopłacać do wynajmowanego domu, a może nawet na nim zarobimy, ciesząc się jednocześnie z systematycznego wzrostu jego wartości rynkowej. Często jednak, nawet jeśli będziemy dopłacać co miesiąc stosunkowo rozsądną sumę, i tak wyjdziemy na swoje dzięki aprecjacji naszej nieruchomości.

 

Najważniejszym warunkiem wynajęcia starego domu jest jednak posiadanie środków finansowych na zakup nowego. Jeśli nie mamy pieniędzy na down payment, trudno marzyć o wynajmie starego domu i zostaniu „landlordem”. Pewną opcją może być skorzystanie z equity starego domu, przefinansowanie zaciągniętej pod niego pożyczki hipotecznej, aby zdobyć fundusze na własny wkład w nową nieruchomość. Ale w przypadku takiego obciążenia kredytowego trudno spodziewać się zysków z wynajmu.

 

Jeśli jednak dysponujemy wystarczającymi środkami, aby kupić nowy dom, i tak warto przed wynajęciem nieruchomości dokonać wszystkich obliczeń. Sprawdzenie wysokości czynszów w naszej okolicy będzie stosunkowo łatwe. Trudniej skalkulować koszty własne – obok kosztów pożyczki hipotecznej i podatków trzeba uwzględnić wydatki na utilities niepokrywane przez najemcę –najczęściej są to opłaty za wodę i kanalizację. Dom trzeba będzie przekazać lokatorom w kondycji nadającej się do zamieszkania –jeśli jednak planowaliśmy jego sprzedaż i tak musieliśmy doprowadzić go do przyzwoitego stanu. Wynajmowany dom trzeba będzie też ubezpieczyć za trochę większe pieniądze niż nieruchomość, w której mieszkamy, bo wynajmowany dom wymaga innego typu polisy. Zalecane jest także wykupienie polisy od odpowiedzialności cywilnej (ok. 250 dol. rocznie za polisę na milion dolarów). Do tego dochodzą inne stałe wydatki związane z nieruchomością. Eksperci doradzają doliczenie do zwykłych wydatków ok. 5-10 procent dochodów z domu na niespodziewane naprawy. Property manager, czyli osoba odpowiedzialna za naprawy i papierkową robotę, to dodatkowe 10 procent.

 

Wynajem domu wiąże się z różnymi ulgami podatkowymi, które różnią się od tych, z których można skorzystać mieszkając we własnym domu.

Dochody z wynajmu trzeba jednak umieścić w rozliczeniu podatkowym. Podobnie jak w przypadku mieszkania we własnej rezydencji, od podstawy opodatkowania można odtrącić odsetki od spłacanych kredytów hipotecznych oraz podatków dochodowych. Na tym jednak analogie się kończą. Właściciele domów mogą od dochodów odliczyć także koszty napraw, utrzymania domów czy opłat dla osób odpowiedzialnych za utrzymanie naszej własności we właściwej kondycji (property managers). Generalnie więc wszystko, co wydajemy na wynajmowany dom, jest odpisem podatkowym. Do tego dochodzi koszt deprecjacji nieruchomości – ten księgowy manewr, który zna każdy podatkowy doradca, potrafi zamienić rzeczywisty dochód z nieruchomości w papierową stratę.

 

Istnieją jednak pewne pułapki, których trzeba unikać. Jedną z nich może być utrata ulgi podatkowej od zysków kapitałowych. Przepisy pozwalają na odtrącenie od podatków zysków ze sprzedaży domu (różnicy między ceną kupna i sprzedaży) do 250 tys. dol. w przypadku osoby rozliczającej się oddzielnie i 500 tys. dol. w przypadku małżeństw. Warunkiem skorzystania z ulgi jest jednak mieszkanie we własnej rezydencji przynajmniej przez dwa lata w ciągu pięciu lat poprzedzających sprzedaż. Jeśli więc będziemy wynajmować dom przez okres dłuższy niż trzy lata, w momencie jego sprzedaży możemy być winni fiskusowi podatek od całej różnicy między ceną kupna a sprzedaży. Warto więc skalkulować, czy aprecjacja naszej nieruchomości będzie w stanie zrekompensować nam dodatkowe podatki.

 

Przed wynajęciem nieruchomości warto dobrze odrobić pracę domową. Brak znajomości podstawowych praw obowiązujących w danym stanie może okazać się kosztowny. Sam dostęp do podstawowych dokumentów nie jest jednak trudny – w internecie (np. na CompleteLandlord. com) za drobną opłatą można znaleźć na przykład wzory umów wynajmu odpowiednie dla każdego stanu. Warto wiedzieć, jak sprawdzić przeszłość kredytową oraz referencje najemcy z poprzedniego miejsca zamieszkania.

 

Zostanie „landlordem” nie jest jednak przygodą dla każdego. Wymaga określonych predyspozycji psychicznych, a często i umiejętności dokonywania drobnych napraw na własną rękę. No i wolnego czasu. Trzeba być zawsze przygotowanym na telefon w sobotę o 11 wieczorem z informacją od wynajmującego o przeciekającym zlewie. 

 

Każda nieruchomość wymaga co najmniej kilku godzin pracy miesięcznie. 

Musimy być na to gotowi osobiście albo znaleźć kogoś, kto (za rozsądnie pieniądze) podjąłby się utrzymania nieruchomości. I być przygotowanym na to, że lokatorzy – chcący czy niechcący – mogą zniszczyć nam różne domowe urządzenia.

 

Wynajem własnego domu to także przedsięwzięcie dla ludzi zorganizowanych. Dla pełnego wykorzystania ulg podatkowych należy dokładnie prowadzić notatki i zbierać rachunki związane z wynajmowaną nieruchomością. Warto utrzymywać oddzielne konta dla każdego wynajmowanego domu.

 

Dylemat – sprzedać czy wynająć – każdy właściciel domu musi rozstrzygnąć we własnym zakresie. Podstawowym pytaniem, na jakie musimy sobie odpowiedzieć, to – czy opłaca się nam zatrzymać dom i sprzedać go później, czy lepiej wykorzystać kapitał ze sprzedaży nieruchomości w inny sposób.